Por qué NO hay una burbuja inmobiliaria en Argentina

Muchas veces escucho gente que me dice: “esto es una burbuja, no hay que comprar un departamento ahora porque cuando explote bajará el precio”. Pero esa percepción es incorrecta.

Básicamente, la explicación tiene que ver conque no hay crédito en Argentina. En EEEUU, así como en España y otras economías del mundo, el Real State entra en burbujas de precios altísimos con riesgo de explotar (lo que ha pasado este año en EEUU). Pero la razón de que esto suceda tiene que ver fundamentalmente con que la gran mayoría de las propiedades son compradas con plata ajena (del banco, es decir de la gente que la tiene depositada en el banco), entonces, cuando hay recesión o crisis económica y el sistema financiero entra en riesgo las propiedades se desploman en sus precios. Si los bancos dejan de dar créditos la gente no puede comprar más propiedades y quienes tienen un crédito no pueden pagarlo y tienen que vender sus inmuebles hipotecados por menor valor del que los habían comprado.

En Buenos Aires y en toda Argentina, quien compra una propiedad lo hace con su plata. Los créditos inmobiliarios llegan a menos del 1% de los compradores, financian solo un porcentaje de esas propiedades y se trata únicamente de unidades pequeñas. Esto genera varias consecuencias:

• Primero, que nadie tiene presión crediticia para vender. Por eso, en épocas de crisis o de economía recesiva (es decir, en épocas en que no hay mucha demanda de propiedades) los dueños de las mismas no las venden y en cambio esperan un mejor momento para hacerlo. No tienen la presión de un crédito para vender.
• En segundo lugar, existe un factor psicológico. Quién pagó una propiedad muy cara (dólar, tras dólar), no la venderá por menos que el precio al que la ha adquirido. Nadie está dispuesto a perder plata en una operación inmobiliaria. De por si, la operación inmobiliaria se trata de una inversión de poco riesgo (y menor rentabilidad en el corto plazo en consecuencia) y nadie está dispuesto a que en el largo plazo le signifique una pérdida de capital. Si el mercado no está dispuesto a pagar igual o más de lo que el dueño pagó hace unos años, éste esperará el momento oportuno para hacerlo, no la venderá por menos que su valor de compra.

Obviamente, esto último se da principalmente con las propiedades usadas en barrios típicos como Palermo, Recoleta o Caballito. En el caso de los emprendimientos nuevos (fideicomisos, compras de poso, etc), con más razón su comprador estará buscando una buena rentabilidad de esa inversión y buscará venderlo por arriba de su inversión inicial.

Por otro lado, existe el factor de los extranjeros. La explosión de Buenos Aires como ciudad Cosmopolita y global ha impactado increíblemente en la cantidad de operaciones realizadas a manos de extranjeros. Franceses, Italianos, Brasileros y Norteamericanos que han elegido a Buenos Aires para vivir, para pasar sus vacaciones o justamente para invertir, pensando en que el potencial de la Ciudad podrá cotizar aún más las propiedades. Esto genera tal vez alguna incógnita sobre lo que podría pasar con estos propietarios en el futuro. A grandes rasgos se podría intuir que se encuentran en igual situación que los argentinos, en cuanto han pagado el departamento en forma completa, por lo que no lo venderán por menos de su valor de compra. En todo caso, aunte una circunstancial baja o congelamiento de las prpiedaes, si quisieran irse tal vez lo que harían es ponerlo en alquiler y esperar que se cotice nuevamente. De todas formas esto es lo menos improbable. Han llegado para quedarse.

En lo que se refiere al tipo de cambio, hay que tener en cuenta lo siguiente. Durante los 90, el riesgo de comprar propiedades en Argentina era el riesgo de la devaluación, porque uno compraba una propiedad en dólares y podía llegara venderla por menos dólares en caso de una devaluación importante. Sin embargo, con la devaluación del peso frene al dólar, luego de un pequeño período de devalúo del precio de las propiedades (que no significó una baja del valor de las propiedades sino una oportunidad de compra para quienes tenían líquido en un momento de desconcierto) en el mediano plazo los departamentos recuperaron su valor en dólares y siguieron subiendo. Hoy una propiedad, en dólares, cuesta más que en los 90. Mientras que en pesos han aumentado aún mucho más obviamente. De esta forma, ni siquiera una devaluación de 3 a 1 ha impactado en el precio de las propiedades. Por eso, ahora el riesgo es mucho menor aún, ya que la posibilidad de volver a revaluar el peso daría más posibilidades para los argentinos para comprar propiedades, lo que las cotizaría, mientras que el precio en dólares tendería a subir seguramente.

Y la inflación?
Impacta en los alquileres y a partir de ese aumento, los dueños suben el valor de sus propiedaes, y al constituirse en un mejor negocio aumenta el precio de la propiedad.

Finalmente, se podría pensar en que el precio de las propiedades pudiera bajar debido a una de esas tantas crisis que se avecinan constantemente en nuestro país, pero la crisis en Argentina es generada y a la vez genera desconfianza en el sistema financiero. Eso provoca que la gente no deposite su plata en los bancos y al revés, decida gastarla o ponerla en inmuebles.

El único “pero”…
En el caso de los edificios nuevos económicos que se han desperdigado por Palermo y otros barrios porteños, realmente no tengo certeza de que pudiera existir dentro de algunos años tanta demanda para los mismos como unidades se están construyendo (algo así como lo que está pasando con los miles de barrios privados construidos en zona norte, donde tal vez se esté loteando y construyendo demasiada oferta). Hasta el momento todas estas propiedades se venden muy bien y existe una buena demanda para ellas. De hecho, el aumento sostenido de precios en los barrios más cotizados aumenta la demanda de unidades chicas en barrios aledaños. Por mi parte, no tengo demasiadas herramientas ahora para analizar el futuro de estos emprendimientos.

Conclusión
Como fue demostrado, todos los elementos de la crisis (inflación, congelamiento del sistema de créditos, corrida bancaria, modificación del tipo de cambio…) no afectan significativamente el precio de las propiedades, mientras que en el largo plazo la tendencia ascendente de éstas sigue en alza. Sin embargo, hay que reconocer que las circunstancias adversas pueden enfriar el mercado inmobiliario en determinado momento, restringiendo la demanda. Pero el que compra una propiedad no la compra para venderla en el corto plazo. Se tratan, al contrario de inversiones de mediano o largo, y en ese sentido es muy difícil pensar que puedan perder valor. Por eso, aunque el temor a las crisis nos haga pensar que los precios de las propiedades puedan estar “inflados”, esto no es así. Si algún día apareciera una oferta real de créditos en nuestro país podríamos comenzar a hablar de burbuja en la economía inmobiliaria argentina, pero aún antes de poder hablar de ella podríamos gozar de un buen período de auge y suba de los precios.

Francisco Villamayor